Sunday, August 9, 2015

投资产业10 大要诀

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投资正确 财富翻倍
   从观多年来的商务管理·市场营销·商业开发及房地产开发,对我来说,我相信在土地·产业·石油与天然气方面的投资是最明智的选择。
  
   我认为,在增长财富方面,产业投资是最理想的方式之一,这是我过去所累积约50项产业投资所取得的经验心得。至今,我所投资的一些产业什至已增值3倍。

   很多人会认为尚未是投资产业的正确时机而加以反对,但我相信在每一个市场都有投资产业的机会,重点是必须取得正确的资讯,掌握投资产业的指南,才能作出明智的决定。

   我的投资经验让我深信,正确的投资,就是快速增长财富的因素。


投资产业10 大要诀

安达产业管理私人有限公司董事经理拿督斯里张孙通博士

1 预先决定策略
    投资产业的目标要很明确,这是十分重要的,因为短期·中期或是长期的投资都有不同的增值及租金回酬。
您若是作短期投资,当取得包空产业时,可在合理的利润下迅速将产业脱手,因为在取得包空产业期间,产业已持续的在升值。
如果是中期投资,所租出的产业,可 3年至五年的时间内取得一些租金收入,当在数年后售出产业,一般的产业都会增值,可赚取更高的回酬。
至于长期投资的目的,则是在累积有利的资产,享有长期收取租金的利益。
因此,在计划进行产业投资时,就 必须清楚及明确的知道,所投资的产业是短期·中期还是长期。
例如您是作短期投资,可能需考量购买黄金地段的产业。至于中期投资则需确保有35年时间的经济掌控能力,若是经济能力上稳定及许可,可考虑将中期投资转换成长期投资,毕竟长期投资的回酬会显得更具吸引。

 买得早·买得多
  每项的产业投资,所买进的产业价格是主要关键。在投资展销的新产业时,首10%的买家将可购得每平方尺的最低价格,过后随着有关产业被逐步推出,每平方尺的价格将随着上涨20%50%,因此,新产业投资者也将获得20%50%的回酬。
例如:首10%的买家以每平方尺300令吉的价格购入,在一年后售出有关产业,每平方尺价格或涨至400令吉,这10%的买家在每平方尺中赚取100令吉,若是以建筑面积2000平方尺计算,将赚取20万令吉的盈利。
然而,在产业投资中,也有购买整栋大楼的产业交易,这类交易大多数是以物有所值的较低价格进行买卖,这是一项值得探讨的投资项目,如果个人能力有限,可联同数名志同道合的人集资购买整栋楼,共享利润。
此外,若是购买房屋供自己居住,建议选购买二手产业,因为,那些合心意的房屋价格通常都会较高。就比如在吉隆坡的黄金地段,价格可高达每平方尺1000令吉至3000令吉之间,的确不便宜,而且不值得。其实,若仔细注意在短短5分钟路程以外的地区,或许会发现也有合心意的产业。
若是您再仔细了解,您将可找到很多已完成或是接近完成的发展计划,而这些新建房屋每平方尺的价格将更便宜。这是给予中层收入,欲购置产业者的一些建议。当然,如果您是超级富有,每平方尺3000令吉的价格并不是问题。


3更松动的现金周转
  投资产业的最终目的是增长财富,若以合适价格购买新产业或二手产业,肯定将取得更多的现金周转。明智的产业投资者是应确保所取得的产业租金收入,高过所需缴付的银行分期付款,即是任何一项的投资可带来更多的现金。
  若您有20项的产业投资,所购入的价格皆低于市价,再加上产业持续的增值,您肯定将获得更多的现金来实现或维持您梦想中的生活。
  产业的升值在几年内或许可翻倍,如果一项价值30万令吉的产业在5年内翻一倍,售价将高达60万令吉,可为您带来30万令吉的盈利。


4 在合适价格范围内作出多样化投资
    如果您拥有100万令吉的投资金,建议分成两份,购买两间,每间价格50万令吉的房产,而非只是购买一间价格100万令吉的房产,主要原因是价格较低的产业增值较快。
    50万令吉的产业与100万令吉产业作比较,一般上,价格50万令吉产业的升值通常会较高,也比较易于脱售,因为可负担的房产肯定会有较多的买家。
其次是在您需要现金时,您可选卖掉其中一间50万令吉的产业, 并可保留着另一间作为长期性的投资。不过, 如果是投资一间100万令吉产业,您便未能享有套取现金的伸缩性。
另外就是或许面对租户拖欠租金问题,若是您拥有两间房产,与只是拥有一间房产相比,前者的风险将相对减低。


5 贷款融资
     作为一个精明的投资者,必须懂得区分良好的债务和不良的债务。
     当购置越多的产业时,就需肩负着更多的债务。您越快购买产业,债务增加的速度也是相对的快,大多数人都会害怕陷入沉重的债务当中,这些都是属于较谨謓及保守的投资者,因此,他们只会购置一间或是两间的房产,然后守着直到还清贷款,这种方式并不能为您带来更多的财富增长。
从投资的角度来看,只要从投资所得的利润高过债务的成本,这是一个良好的债务。从银行的角度分析,借贷者以银行贷款投资产业,而所得的租金收入高过分期付款,这是银行所乐于见到的情况,您也获得一个良好信用的评价,并可取得更多的银行贷款便利,以进行类似的投资。
一个聪明的投资者是懂得如何利用银行所给予的贷款,进行钱赚钱,以获得财富大幅度的增长这也是为什么会有“富人会变更加富有”这句话的出现,因为聪明的投资者会利用他人的钱增长本身的财富。


6 投资时机
     屋价并不会下降,因此,在任何时候都是购置产业的最佳时机。
     经济不好,不利于投资,或是正处在经济萧条期间,也不是正确的投资时机等等说法,皆是属悲观主义者的观点,只要您掌握产业投资指南,任何时候都是正确的投资时机。
     在经济不景的情况下,往往是能以较低的价格购得好的产业,当机会到来,您的良好信用就可利用银行所给予的融资,以低廉的价格购得优良的产业。
     从过去的产业发展经验,由于投资者着重于发展商的声誉·品牌及宣传模式,往往必须以更高的价格购置产业。而作为明智的投资者,不应被发展商过度的营销广告宣传或是示范单位所吸引,本身要对投资产业需坚信一些的基本因素,如公平定价·有潜能的地理位置及良好的产品概念等作为考量。
     因此,当您遵遁投资的基本原理及做足产业投资的功课,任何时候皆是投资产业的最佳时机。与其为钱工作,聪明的产业投资者是以钱赚钱,让钱为他们工作。
     产业价格的持续上涨是属于长期性“现在不买,下一代买不起”。


7缴纳税务
     成功的产业投资,如数的缴付税务,代表着您拥有稳健收入的良好记录,银行将继续给予您更多的融资便利,获取更高的贷款。
     所谓的投资,讲求的是回酬。举例:您以10万令吉投资100万令吉的产业,过后您以130万令吉脱售,赚取30万令吉的盈利,您就需缴付这笔回酬的税务,这也意味着您是以10万令吉的成本赚取30万令吉。
     若持续的投资,在多年以后,将为您带来越来越多的财富,而您如数的付税,税务局不会找上门,而银行更是会因您的良好收入记录,给予您更多的融资便利。作为一个长期的产业投资者,申报纳税是显示财务上的真实信誉。
     税收反映您的赚钱能力,要成为房地产投资者,必须保持良好的财务记录。


8 考量热点区以外产业
     每当此行业的所谓“大师”,或是地图制作与分析者,在预言某个地区将成为下一个房地产大热点后,发展商及投资者都会急着前往发展及购买,而捷 足先登者可获得一些的利润,而后来者亦期望可取得高回酬。
     不过,这并不是一项很好的投资,因为在掀起一阵热潮后,当所有人都希望能从中快速获利时,每方尺的价格已被推高,在此情况下,投资的回酬率将具挑战性,风险也随着提高,限制了升值的空间。
    为了减低投资风险,可考虑热点区以外的产业,这些地区如吉兰丹哥打 鲁·霹雳怡保等地,切勿低估这些地区的产业发展潜能,它可为您带来逾50%的回酬。


9 合资置业
     您只需要明智一些,在产业投资领域皆有无限机会。如果您发现有一个很好的产业投资,可是产业价却超出您的能力范围,您应考虑以合资购置的方案投资产业。
     所谓的合资购置是您和朋友融资,以赚取投资所带来的回酬。合资的人数不一定是两个人它可以是一群人,这也是投资俱乐部常有的集资现象。
     它的基本概念是当有一项好的产业或是土地,如果本身的经济能力许可,就自己把握投资机会,若是价格超出个人能力,就与几位投资者合资,不错失任何一项良好的投资机会。


10 选择有信誉经验发展商
     建议勿投资在没有经验发展商所兴建的顶级房产或豪华住宅,同时不鼓励投资没有根据,但却是高定价的度假屋。
     如商场分层地契的商业大楼,也是属于有风险的投资,因为它的关键是在产业的管理,这是在我们所无法控制的,需保持谨謓态度。当然,分层地契的商业大楼也会有很好的投资回酬,关键是投资需有多方面的见闻,切勿只靠感觉置产投资。
     产业的投资是取决于每平方尺的价格·慨念·地理位置·明确需求及增长潜能。


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